福建省物价局关于征求对

《福建省商品住房价格管理办法》（征求意见稿）

修改意见的通知

文号：闽价〔2005〕函88号
发文单位：福建省物价局
发文日期：2005-05-17

各设区市物价局：
　　根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电［2005］8号）精神，为进一步规范我省商品住房价格行为，加强对商品住房价格特别是普通商品住房价格的监管，切实制止商品住房交易过程中各种价格欺诈行为，维护购房者的合法权益，拟定了《福建省商品住房价格管理办法》（征求意见稿）。请你们征求有关部门和企业的意见后，提出修改意见，并于2005年5月28日前反馈到我局房地产价格管理处。

联系人：方福东，

联系电话：0591－87814935，传真电话：0591－87844241。

福建省商品住房价格管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

　　第一条　为规范商品住房价格行为，维护房地产市场秩序，保障国家、经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》及有关法律、法规和政策规定，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的企业为销售而建设的商品住房价格的制定，以及政府价格主管部门对商品住房价格的管理，均适用本办法。
　　第三条　本办法所称的商品住房是指具有资质的房地产开发经营企业开发建设并销售的房屋。享受国家优惠政策的经济适用住房价格按国家和省有关规定执行。
　　第四条　各级政府价格主管部门（以下简称价格部门）是商品住房价格的主管机关，负责对商品住房价格的管理、监督和指导。
　　商品住房价格实行统一政策、分级管理的原则，省价格部门负责制定全省商品住房价格的作价原则，管理、监督和指导全省商品住房价格工作，各市、县（区）价格部门负责本行政辖区内的商品住房价格的管理、监督和指导工作。
　　第五条　商品住房价格的管理应遵循价值规律的要求，建立起主要由市场形成价格的机制，保护国家、经营者和消费者的合法权益，鼓励正当竞争，禁止价格垄断和价格欺诈。

第二章 商品住房价格的构成

　　第六条　商品住房价格应当以开发建设成本为基础，加法定的税金和合理的利润，并结合市场供求和国家有关政策制定。
　　第七条　商品住房的成本由土地使用权取得费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费用、管理费用、贷款利息和各种规费构成。
　　（一）土地使用权取得费：指房地产开发经营企业为取得土地使用权而支付的地价款以及按国家和省统一规定应交纳的有关费用。
　　（二）勘察设计及前期工程费：指商品住房开发项目实施前期所发生的规划、设计、项目可行性研究、水文地质的勘察、测绘、工程招投标、施工图审查以及通水、通电、通路、平整场地等费用。
　　（三）建筑安装工程费：指列入商品住房施工图预（决）算的房屋基础工程、房屋主体工程、室内水电安装、通讯房屋建筑安装工程费用。
　　（四）基础设施建设费：指用地规划红线以内，与房屋同步建设的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等配套基础设施建设费用。
　　（五）公共设施配套费用：指用地规划红线以内按政府批准的规划要求建设的不能有偿转让的非经营性公共配套设施建设费用。
　　（六）管理费用：指房地产开发经营企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
　　（七）贷款利息：指房地产开发经营企业为商品住房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。
　　（八）各种规费：指按国家和省有权部门规定应缴纳的各种行政事业性收费。　
　　第八条　不得计入商品住房成本的费用：
　　（一）用地规划红线内经营性用房和经营性设施的建设费用；（二）与开发经营无关的各种集资、赞助、捐赠和其他费用； （三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
　　（四）房地产开发经营企业自留的房屋建设费用；
　　（五）各级财政拔款建设的非经营性公共建筑、配套设施的建设费用；
　　（六）因不可抗力原因造成延期交房，超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用；
　　（七）按国家规定不能计入商品住房成本的其他费用。
　　第九条　水、电、气、邮电通讯、有线电视等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房者重复收费。
　　第十条　经有权部门审查通过的房屋建设施工图设计文件中已包含宽带网络、对讲系统、安防系统、防盗门等配套设施，其建设费用原则上计入房屋建设成本。商品房销售价目表已标明并在商品房买卖合同中约定的，从其约定。

第三章　　商品住房价格的管理

　　第十一条　商品住房价格实行政府指导价和市场调节价相结合管理形式，经济适用住房实行政府指导价，其他商品住房实行市场调节价。
　　第十二条　各级价格部门应定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，引导住房价格合理形成。
　　第十三条　商品住房销售实行成交价格申报制度，房地产开发经营企业在商品房销售时，应当将销售合同价格报同级价格部门备案。
　　第十四条　商品住房销售价格可以按房屋建筑面积或套内建筑面积或单元（套）计价。不论以何种方式计价销售，其列入计价的公摊部分及面积应在售房合同中予以明确。
　　第十五条　商品住房销售实行明码标价制度。统一采用价目表形式实行一房一标价。房地产开发经营企业（包括包销商）必须在销售场所醒目位置设置价格公布栏公布商品房销售价目表。
　　商品房销售价目表应标明开发项目名称、楼号、层次、房号、朝向、户型结构、计价面积（其中公摊面积）、计价单位、销售价格、优惠折扣率及相关收费标准。
　　商品房销售价目表由各设区市价格部门监制。
　　第十六条　房地产开发经营企业不得有以下价格欺诈行为。
　　（一）商品住房销售时使用欺诈或者误导性的语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假信息、广告，诱导消费者进行房地产交易行为；
 　　（二）采用制定虚假的销控表，谎报商品房销售价格和销售进度等手段，诱骗消费者争购，哄抬商品住房价格的行为；
　　（三）通过签订虚假销售合同，再以不断撤销合同的手段，制造涨价错觉，哄抬商品住房价格的行为；
　　（四）房地产开发经营企业之间互相串通，或者与房地产中介服务机构串通，欺诈消费者，哄抬商品住房价格的行为；
　　（五）房地产开发经营企业在进行销售过程中，不履行或不完全履行事前已有价格承诺的行为。

第四章 商品住房相关收费规范

　　第十七条　按规定计入商品房成本的各种行政事业性收费，各有关单位和部门向房地产开发经营企业收费时，应按省物价局、省监察厅、省建设厅、省国土资源厅、省减负办《转发国家发展计划委员会等部委关于印发<房地产开发经营企业交费登记卡试行办法>的通知》（闽价［2003］房331号）规定，如实填写《福建省房地产开发经营企业交费登记卡》。对不按规定填写的，房地产开发经营企业有权拒交。
　　第十八条　商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
　　第十九条　房地产开发经营企业为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取任何费用。
　　第二十条　房地产开发经营企业不得采取预约、预购、更名等性质相同、内容相似的形式，牟取不正当的利益。

第五章 罚则

　　第二十一条　有下列行为之一的，由价格主管部门依法予以查处：
　　（一） 不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
　　（二） 将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
　　（三） 违反代收代付费用有关规定，牟取非法利益的；
　　（四） 违反本办法第八条规定的；
　　（五） 不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
　　（六） 有本办法第十六条行为之一的；
　　（七） 违反本办法第十九条、第二十条规定的；
　　（八） 违反本办法其他规定的。

第六章 附则

　　第二十二条　各设区市价格部门可根据本办法并结合当地实际，制定具体实施细则。
　　第二十三条　本办法由福建省物价局负责解释。
　　第二十四条　本办法自2005年 　月  日起施行。以前制发的有关商品住房价格管理规定与本办法不符的，一律以本办法为准，原省物委《关于印发<福建省商品房交易价格行为规则（试行）>的通知》（闽价［1999］房字116号）同时废止。